Ai sensi dell'art 2764 c.c. "Il credito delle pigioni (termine da ritenersi equivalente a canoni per gli immoili urbani -Tribunale Bergamo 12.01.1995-) e dei fitti degli immobili ha privilegio sui frutti dell'anno e su quelli raccolti anteriormente, nonché sopra tutto ciò che serve a fornire l'immobile o a coltivare il fondo locato.".
Come evidenziato in Dottrina, con tale primo comma "il legislatore ha inteso riferirsi ai crediti del locatore di immobili urbani verso il conduttore e a quelli del locatore di fondi rustici verso l'affittuario". (Pratis, "Dei Privilegi" –Commentario al Codice Civile- UTET, pg. 287).
Il principio in base al quale il credito del locatore è assistito da privilegio è stato altresì ribadito a più riprese dalla Giurisprudenza di legittimità; nella massima della sentenza Cass. 13.06.1990, n. 5772 è infatti dato leggere: "Il credito del locatore conseguente dall'inadempimento del contratto è assistito dal privilegio di cui all'art. 2764, comma 3, c.c.". (in tal senso confronta Cass., 26 luglio 1974, n. 2257).
Oggetto del privilegio.
Il privilegio di cui all'art. 2764 c.c.- si esercita su "tutto ciò che serve a fornire l'immobile", cioè sulle cose destinate all'uso ed al godimento dell'immobile sulla base di un rapporto di funzionalità e di inerenza economica fra tali cose e l'immobile medesimo e, quindi, di un loro vincolo di stabile destinazione obiettiva alle finalità economico-sociali (ed anche di comodo) dell'uso per il quale l'immobile è stato preso in locazione (c.d. invecta et illata).
Non è necessario che tale rapporto strumentale di destinazione sia permanente e derivi da un atto formale ed intenzionale del conduttore, ma occorre che esso non sia del tutto precario od occasionale ed è sufficiente un'immissione di fatto, tale da determinare in concreto l'assoggettamento della cosa al servizio dell'immobile locato.
Pertanto, "per gli immobili ad uso industriale o artigianale sono da considerarsi destinati a fornire gli immobili gli impianti asportabili, i macchinari, gli utensili da lavoro ecc. nonché le scorte di materie prime ed i manufatti.
Restano esenti dal privilegio oltre alle cose mobili che si trovino solo occasionalmente presenti nell'immobile, avuto riguardo alla sua destinazione, anche le cose che vi si trovino in riparazione o in deposito pur se non appartenenti a terzi". (Pratis, "Dei Privilegi" –Commentario al Codice Civile- UTET, pg. 291).